2019年跟着我入手横琴的朋友昨晚打来电话，她问：

Miya今年开拓新市场了吗？跟着你再买一套啊。

房地产市场风向变换太快，去年也曾动摇过要不要开拓佛山、开拓北三县、开拓海南、开拓广州……跟着媒体大v的屁股跟跟风，也能卖个几十套。

但是每每考察完市场，还是决定放弃一些投机取巧的想法。

对一座城市的楼市认知，不是简单的踩踩盘走马观花式的了解就可以做出专业的水平，我承认很多逻辑是通用的，但在不同的城市管理水平、人文地理面前，也会有失灵的时候，现实的复杂性不能低估。

进入珠海市场的第三年，我才敢自诩对珠海市场了解一二。

这篇，跟大家分享一下，过去的三年中，珠海的政府都干了哪些大事，对我们每一位关注珠海城市价值和资产升级的朋友，意味着什么。

2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。

今时今日，三年整。

2019年5月底，初次去珠海考察，那时候横琴的马路还没有完全建好，岛上的摄像头也没安装，站在金融岛上抬头看天，到处都是亮闪闪的玻璃面，钢筋水泥裹挟着机遇，那时候真的很兴奋，确认过的眼神，这就是未来的陆家嘴。

后来每次去珠海，每次都不一样，以前总觉得机场到市区很远，后来机场出来竖起了一根根水泥墩子，这条路就变得很短；

再到看着横琴口岸正式投入使用，跟风体验珠机城轨；

看着华发商都门口的金琴快线部分通车，自驾去坦洲兜风；

踩油门穿过洪鹤大桥就为了知道最短几分钟可以穿梭横琴和金湾……

珠海的变化真的超大的！

珠海这三年具体都做了哪些事？

1.逢山开路，遇水架桥。

高快速路网方面，由2018年提出的“六横十纵”进阶为“一环”+“八横十一纵”。

图片来源：珠海房姐

轨道交通方面，广珠城际珠海站通达城市已达74个，交通出行很便利，在珠机城际轨道一期开通运营的基础上，今年初，珠海至肇庆高铁（珠海至江门段）先行标已经动工。

机场建设方面，2021年，珠海机场综合交通枢纽项目主体工程正式开工建设，城际铁路将引入珠海机场。珠海机场改扩建工程早已启动，预计2023年珠海机场将迈入双航站楼时代。

港口建设方面，珠海推动选址万山建设粤港澳大湾区超大型枢纽港。

总结：

空港+海港+高铁+高速+口岸都有大动作，实现外延联通，内部拉伸城市骨架。

这些大手笔的基建都是需要“钞”能力支持的，珠海市政连续投资了那么多项目，其实还蛮需要魄力的。

全国发展很好的一些城市，早在2009年前后大手笔投资基建，珠海是近三年才开始大手笔建设，从小而美走向大而强，目标更明确，而且很多规划都是比较超前的，很好的延续了梁广大的理念。

2.招商引资，发展产业。

以前经常说，珠海以集成电路、生物医药、新能源、新材料、高端打印设备为五大战略性产业集群，但是在十四五规划中，这个质量再次上台阶，得到大幅度的提升。

广东省“十大”战略性支柱产业布局中及“十大”战略性新兴产业布局中，共有八大产业将珠海列为核心布局城市。

而且在这20个战略产业布局中，除超高清视频显示产业，另19个产业均在珠海有所布局。从产业覆盖率角度来说，珠海绝对也是广东的主力军。

10大战略性支柱产业是广东制造“稳定器”，包括新一代电子信息、 绿色石化、智能家电、汽车、先进材料、现代轻工纺织、软件与信息服务、超高清视频显示、生物医药与健康、现代农业与食品。10大战略性新兴产业则是广东制造的“推进器”，包括半导体及集成电路、高端装备制造、智能机器人、区块链与量子信息、前沿新材料、新能源、激光与增材制造、数字创意、安全应急与环保、精密仪器设备。

珠海争取了总规模90亿元的广东省半导体及集成电路产业投资基金设计子基金、120亿元的大湾区半导体产业投资基金、300亿元的广东省航空产业基金在珠海注册。

总结：

中国的税收形态是间接税，在生产环节直接收税，所以很多城市很乐意搞制造业。

但珠海的招商引资另辟蹊径，从93年开始，珠海就开始布局高新产业，坚持环保理念，如今再次加大筹码布局新能源、新材料、集成电路、智能家电等新兴产业为主，站在未来的趋势上，加上之前的高新产业基础，未来一定能厚积薄发。

前期以低价出让土地、又给到税收补贴等，利用自己的地理位置优势，以及在半导体方面的优势，招商引资很给力，形成上下游产业链，未来可期。

3.横琴升格，琴澳合作。

这三年中，珠海最火的概念莫过于“横琴要成为第二个澳门”，原来民间揣测这会成为澳门回归20周年的“大礼包”，但实际进度“犹抱琵琶半遮面”，直到2021年9月5日国务院正式公布了“横琴粤澳深度合作区”的身份，终于坐实了“贵妃”的身份。

总结：

实际上的政策利好也没有超过预期，和网传的内容差不多，但红头文件落在实处，这个动作的意义很大。

目前横琴和澳门的融合联通已经顺利进行，横琴不仅仅是作为一块处女地去支撑澳门多元化发展，

更多是作为合作伙伴在生物医药方面的创新，作为试验田对跨境金融的探路，作为融资市场对于葡语系国家的吸引，作为样本对于海南的参考模版，作为粤港澳大湾区的一分子与海南、与RCEP国家的梦幻联动……

更多内容、更高层次，还需要时间来检验融合的果实。

4.科研创新为基调的现代化国际化

2021年3月29日，珠海获得了一个新头衔：中国特色社会主义现代化国际化经济特区！

2019年8月18日，深圳曾拿下“中国特色社会主义先行示范区”的名号，从此开启了“宇宙中心”模式。

在一段时间内，很多人把「现代化国际化」的嗨点，都自动和房价联系了起来，这让我哭笑不得。

珠海在通往现代化国际化这条路上，悄悄的从科创这条路上抓起，这让我倍感惊喜。

我所理解的现代化和国际化，应该是：

在生产方式上，工业生产中更加具备高科技水平；

在社会形态上，城市化、平民化、平等化、民主；

在文化层面上，更加多元，海纳百川，去地域、去民族。

珠海市政在过去一年，颁布了《珠海经济特区科技创新促进条例》《珠海市科技创新“十四五”规划》等一批新政正式实施，也去南方海洋科学与工程广东省实验室（珠海）、横琴先进智能计算平台等一批创新平台形成连接合作。

另一方面，珠海连续两年组织开展市级珠港澳科技创新合作项目申报。

这些动作都意味着，珠海在高科技这条路上，正在种下自己的基因，用科研的方式去定义城市未来的发展，推动现代化的发展。

5.宜居宜游、海岸休闲的城市名片

三年来，珠海生态环境、空气质量、人均公园绿地面积等指标常年居全国前列——有钱又有闲的中产朋友们肯定也关注到了这点。

关于珠海宜居这件事，中国人都认可的事情，我就不展开介绍了。

总结：

从个人的体验度来说，珠海宜居体验感最好的地方在于——城市规划超前、人文素质高、治理水平比隔壁几大城市都高（没cue广深）。

在这个前提下，珠海也得到了很多重磅、国际盛会、论坛的认可，比如中央广播电视总台2022新年音乐会、中国超级跑车锦标赛、首届珠海艺术节、航展、博鳌亚洲论坛、健康国际论坛、茶叶博览会、网球冠军赛、企业家峰会等等。

同时还有很多帆船比赛、游艇俱乐部、高尔夫等高端休闲活动，这些都是建立在珠海环境好、管理水平高的基础上。

如果结合前面的几段联合起来思考，那么珠海，

以基建提高城市的通勤效率，布局新兴产业，这是“税收”；以琴澳作为平台窗口，作为对外的窗口，提升宜居宜游的城市形象；以科研创新为硬实力，吸纳人才加入；同时，以海岸休闲城市为名片，拥抱了“消费”；税收+消费，双引擎，二次循环，创收GDP！

珠海，你真行！

小动作、大意义。

这三年接待了数百位来自全国各地的买房粉丝，我发现很多人都会把自己困在身边“军师”的建议中，很容易局限于珠海人口这么少、珠海房价这么高、珠海没有产业、珠海发展不起来……这种建议里。

但如果能换个角度去看待珠海的发展，你就会有不一样的视野。

放在全国来说，政府是一个资源配置、提高生产效率的部门，它们要做的事：搞GDP、收好税、解决就业、保障民生。

这些都是相辅相成的，GDP高就代表财政水平高，财政水平高代表税收高，税收高代表产业发展好，产业发展好代表就业没什么烦恼，人民在这座城市能赚到钱，政府能收到钱，拿着钱就可以继续投资搞建设，提高人民生活水平。

再来推演珠海的宏伟目标：

2025年人口常住人口超300万、2035年超500万。

我看行！

用发展的眼光去看珠海的当下：功在当代、利在千秋。

汇报完毕，请各位领导指示！